Что включает в себя перепланировка в частном доме и как подойти к ней правильно.

Вопрос о перепланировке частного дома встаёт, когда меняются требования хозяев дома к использованию помещений.

Выхода здесь два:

• достроить/пристроить новое помещение (если требуется увеличить площадь);
• изменить планировку существующих помещений (по факту площадь не изменится).

Про согласование или что говорит законодательство о перепланировке

У владельцев частного загородного дома нету соседей, которые будут иметь претензии в случае переноса мокрых зон или демонтажа стен. Тем не менее вносимые изменения не должны ослаблять несущие конструкции поскольку это угрожает жизни и здоровью самих владельцев дома. А поскольку владельцы дома не являются специалистами в проектировании (в подавляющем его большинстве), законодательство предусматривает процедуру узаконивания вносимых изменений в конструктив частного дома.

И так: все изменения, связанные с перепланировкой/перестройкой/реконструкцией придётся узаконить.

В идеале сначала делается проект, согласовывается в регистрирующих органах, получается разрешение и только после его получения проводятся запланированные работы.

Что бывает на практике:

Не исключается вариант, когда сначала делается перестройка, а потом узаконивание проведённых работ. Чаще всего к этому прибегают, когда дом не собираются продавать в обозримом будущем, а все работы проводит строительная компания, которая чётко соблюдает нормативы строительства и несёт ответственность за выполненные работы.

А вот если встанет вопрос о продаже такого дома, то всё равно придётся привести документы в порядок.

Перепланировка, перестройка или реконструкция – в чём разница?

Под перепланировкой следует понимать изменение плана (конфигурационных характеристик) помещений внутри без внешних изменений фасада и общей площади дома.

Перестройка как правило обозначает появление нового дома взамен старого. Старый снесли и на этом же месте построили новый. Фундамент при этом может быть прежним.

Реконструкция – это изменение конструктива дома. К реконструкции дома относятся: надстройка нового этажа или мансарды, изменение формы, размера и конфигурации дома, вырубка в несущих стенах оконных и дверных проемов, пристройка крыльца, веранды., то есть какие-то пристройки и изменения, при которых ключевые параметры дома остаются неизменными. Реконструкция, как правило, затевается с целью увеличения площади, что меняет внешний облик дома. 

Все изменения конструктива дома всегда требуется отражать в техническом паспорте дома, то есть узаконить.

Что обязательно требуется узаконивать?

• Изменения в прокладке коммуникаций (электричество, вода, газ, вентиляция).
• Изменения в расположении и количестве мокрых зон: ванных комнат и санузлов.
• Снос/возведение/перенос стен, формирование новых дверных и оконных проемов.
• Возведение нового строения взамен старой постройки.
• Пристройка к дому, надстройка дополнительного этажа или мансарды.

Что не получится узаконить

• Превратить двухэтажный дом в трехэтажный практически невозможно (про реконструкцию). Исключение: изначально по проекту был предусмотрен ещё один этаж, но не был возведен. В данном случае придётся снести старый дом и сделать проект на новый, поскольку увеличивается нагрузка на основание дома (фундамент) и несущие стены.
• В случае нарушения целостности несущих частей дома (фундамент, стены, перегородки).
• Жилые помещения без окон.
• В случае нарушения системы вентиляции до состояния бесполезности.
• Строительство балкона на уровне 3-го этажа и выше, при условии, что в проекте дома этого не было предусмотрено.
• Любые строительн0-ремонтные работы, задевающие интересы соседей.

Согласовать или узаконить в чём разница?

Согласовать – значит получить разрешение на проведение работ.

Узаконить – значит привести в порядок документы после завершения работ.

Действовать в обоих случаях придётся практически одинаково, хотя процедура узаконивания займёт больше времени. Занимается этими вопросами администрация поселения, именоваться она может по-разному, поэтому проще обратиться в МФЦ.

Расходы

Сама процедура согласования бесплатная, но затрат всё не избежать:

• Проект: от 10 000 руб.
• Выписка из ЕГРН: от 300 руб.
• Согласия совладельцев: от 1000 руб. за каждое.
• Доверенность на представителя: от 2000 руб.

Про сроки

Согласование без осложнений длится 2-3 месяца:

• На проект: от 1 недели.
• Сбор документов: до 5 дней.
• Ожидание решения по согласованию: до 45 дней.
• Переоформление техпаспорта: от 3 дней.